Новый закон об аренде вступит в силу 1 мая 2018

Юридическая фирма Tilleke & Gibbins обнародовала подробное разъяснение требования нового закона об аренде, который вступит в силу 1 мая.

Характеризуя новый закон об аренде, представители компании отмечают, что он окажет значительное влияние на оформление контрактов на аренду недвижимости в Таиланде.

Согласно информации, опубликованной в правительственном бюллетене на прошлой неделе, теперь аренда жилой недвижимости будет считаться сделкой, которая должна оформляться договором. Новые правила вступят в силу с 1 мая 2018 года.

Официальное признание аренды недвижимости в качестве сделки, регулируемой договором, имеет целью гарантировать, что контракты будут содержать все необходимые положения, что поможет защитить арендаторов от исключительно невыгодных условий договоров аренды.
В уведомлении «фирма, занимающаяся арендой объектов жилой недвижимости» определяется как фирма, которая сдает в аренду (или субаренду) индивидуальным арендаторам для проживания пять и более объектов недвижимости в обмен на вознаграждение, взимаемое арендодателем, независимо от того, находятся ли объекты в одном здании или нет.
Под недвижимостью подразумевается любое помещение, дом, жилая единица в кондоминиуме, апартаменты или иной тип жилой недвижимости, сдаваемый в аренду для проживания, за исключением общежитий и отелей, которые регулируются отдельно.
Таким образом, это изменение имеет большое значение для домовладельцев или компаний, владеющих пятью и более объектами недвижимости. Также это важные новости и для их арендаторов.

В уведомлении говорится о следующих требованиях:

1. Договоры аренды жилого помещения должны иметь версию на тайском языке и включать следующие положения:
   1. Название и адрес компании-арендодателя и ее официального представителя;
   2. Имя и адрес арендатора;
   3. Название и местонахождение объекта недвижимости;
   4. Подробную информацию о физическом состоянии объекта, включая любые предметы и оборудование;
   5. Срок аренды с указанием даты вступления договора в силу и даты окончания его действия;
   6. Арендная плата и даты внесения платежей;
   7. Стоимость коммунальных услуг и даты внесения платежей;
   8. Вознаграждение за услуги, которое должно быть разумным и равняться фактической цене приобретения услуг, и даты внесения платежей;
   9. Другие платежи и расходы (в случае наличия), которые должны быть разумными и равняться фактической цене приобретения, и даты внесения платежей; а также
   10. Размер страхового депозита.
2. Счета на оплату услуг, перечисленных в пунктах (f)-(i) должны высылаться арендатору не позднее, чем за семь дней до даты внесения платежей; арендатор имеет право проверить информацию, относящуюся к размеру платежей, указанных в счетах.
3. Подробные сведения о физическом состоянии объекта и оборудования (при наличии), подтвержденные арендатором после осмотра, должны прилагаться к договору аренды, а копия должна быть передана арендатору.
4. Страховой депозит должен быть немедленно возвращен арендатору по окончании срока договора, за исключением случаев, когда арендодатель должен расследовать нанесенный ущерб, чтобы установить или опровергнуть ответственность арендатора. Если арендатор признается невиновным в нанесении ущерба, страховой депозит должен быть возвращен в течение семи дней после окончания действия договора аренды и перехода объекта недвижимости к арендодателю. Арендодатель также несет любые расходы по возврату страхового депозита арендатору.
5. Арендатор вправе досрочно расторгнуть договор аренды при условии направления письменного уведомления арендодателю не менее чем за 30 дней.
6. Все существенные нарушения, которые могут повлечь расторжение договора по инициативе арендодателя, должны быть четко указаны и выделены красным, жирным или курсивным шрифтом. Арендодатель может расторгнуть договор только в том случае, если арендатору было направлено письменное уведомление с требованием устранить нарушение в течение 30 дней с момента получения, и арендатор не выполнил это требование.
7. Договор должен быть составлен в двух экземплярах, один из которых должен быть передан арендатору немедленно после оформления.

Согласно разделу 35 Закона о защите прав потребителей, любой договор аренды жилого помещения, который не содержит вышеперечисленные необходимые условия, должен толковаться как включающий их в качестве подразумеваемых условий.

Договоры аренды жилого помещения не должны содержать:

1. Отказ от или ограничение ответственности арендодателя за нарушение договора или противоправные действия;
2. Авансовые арендные платежи, превышающие арендную плату за один месяц;
3. Положения, позволяющие арендодателю менять размер арендных, коммунальных, сервисных или иных платежей до окончания договора;
4. Страховой депозит, превышающий арендную плату за один месяц;
5. Положения, позволяющие арендодателю присвоить страховой депозит или авансовую аренную плату;
6. Положения, позволяющие арендодателю или его представителям проводить осмотр недвижимости без предварительного уведомления;
7. Указание размера платы за электричество и водоснабжение, превышающее тарифы, установленные соответствующими органами;
8. Положения, позволяющие арендодателю препятствовать или ограничивать доступ арендатора к недвижимости с конфискацией или выносом личных вещей арендатора в случае, если арендатор отказывается от уплаты стоимости аренды или иных платежей, связанных с арендой объекта недвижимости;
9. Положения, позволяющие арендодателю вводить дополнительные сборы или платежи за возобновление аренды;
10. Положения, позволяющие арендодателю досрочно расторгнуть договор по причинам иным, чем существенное нарушение арендатором договора аренды;
11. Положения, согласно которым арендатор несет ответственность за повреждения, возникшие вследствие нормального износа от использования предметов и оборудования, находящихся в объекте недвижимости;
12. Положения, возлагающие на арендатора ответственность за повреждения объекта недвижимости, предметов и оборудования, находящихся в нем, не по вине арендатора и в случае форс-мажора;
13. Положения, возлагающие на арендатора ответственность за дефекты объекта недвижимости, предметов и оборудования, возникшие вследствие нормального износа от использования.
14. Кроме того, в соответствии с разделом 35 Закона о защите потребителей, договор аренды жилого помещения, который включает любые из вышеуказанных запрещенных положений, должен толковаться как не включающий их.

Любой арендодатель, не выполняющий вышеуказанные требования, может подвергнуться тюремному заключению на срок, не превышающий один год, и/или штрафу в размере не более 100 000 бат (раздел 57 Закона о защите прав потребителей).

Подводя итог, отметим следующие важные моменты:

1. Новый закон применим только к домовладельцам, имеющим пять и больше объектов недвижимости. С учетом популярности инвестиций в недвижимость в Таиланде, нововведение затронет значительное число собственников.
2. Как арендатору вам стоит запросить версию договора аренды на английском языке, несмотря на то, что установлено требование только касательно тайского языка. Помните, что в случае с переводом, его качество зависит от навыков переводчика.
3. Домовладельцам запрещено взимать плату за основные коммунальные услуги, превышающую их фактическую стоимость.
4. Домовладельцы имеют право требовать авансовый арендный платеж только за один месяц и страховой депозит в размере арендного платежа за один месяц. В настоящее время практически все арендодатели требуют страховой депозит в размере оплаты аренды за два месяца и авансовый платеж за один месяц вперед.
5. Износ не может считаться причиной невозврата депозита, который должен быть возвращен в течение семи дней.
6. Даже в случае подписания договора сроком на год и более, арендаторы имеют право уехать при условии уведомления арендодателя за 30 дней. Думаем, что это позволит исключить необходимость передать право аренды третьему лицу.
7. За домовладельцами сохраняется право осматривать принадлежащий им объект недвижимости в течение срока аренды, но только при условии предварительного уведомления.

Как и в случае любой аренды недвижимости, рекомендуем или (а) проконсультироваться с юристом до подписания договора аренды, или (б) убедиться, что вы полностью понимаете юридические последствия подписания вами любых документов.