Министр транспорта Сангпет Буньямани поручил дочерней компании SRT Asset (SRTA) Государственной железной дороги Таиланда (SRT) провести реформу и активную коммерциализацию земельного фонда железной дороги по всей стране. Речь идёт о примерно 39,000 рай земли, оценённых примерно в 360,000 млн бат (360 млрд бат). Цель — превратить «ожидаемые» земли в стабильные доходные активы и тем самым восстановить финансовое положение SRT.
SRTA уже получила более 12,000 договоров аренды от SRT — это крупный национальный портфель, в который входят коммерческие площадки, участки на станциях и сопутствующие объекты. Более 92% этих договоров истекли, поэтому перед компанией стоит срочная задача: упорядочить контракты, подписать новые соглашения и модернизировать систему управления.
SRTA сейчас формирует единую базу данных по договорам, внедряет цифровые решения по сбору доходов и ставит стандарты управления по всей стране. Это уже позволило начать централизованный сбор арендной платы и всестороннее сопровождение договоров, что повысило эффективность учёта доходов и сократило накопившиеся просрочки.
Главная задача — перевести земли железной дороги, не связанные с операцией поездов (non-core), в коммерчески эффективные активы, которые будут приносить постоянный доход в долгосрочной перспективе.
По плану на 2026 финансовый год SRTA должна начать управлять активами в полном объёме и обеспечить перечисление в SRT примерно 3,335 млн бат дохода: около 2,068 млн бат от текущего управления договорами аренды и примерно 1,266 млн бат от субаренды и новых проектов. Это первый заметный шаг от пассивного администрирования контрактов к проактивной девелоперской стратегии.
Анализ структуры активов показал, что свыше 39,000 рай не используются эффективно — сейчас задействовано лишь около 9% площади. Именно здесь SRTA видит «неиспользованный потенциал», который можно развить для получения доходов и стимулирования местной экономики.
Министерство транспорта поручило SRTA приоритизировать развитие высокопотенциальных участков в форматах, подходящих для конкретных локаций: микс‑юз проекты, офисные здания, торговые центры, отели и развитие городов вокруг станций в формате Transit-Oriented Development (TOD). Идея — связать рельсовую сеть с экономикой городов и повысить долгосрочную экономическую стоимость территорий.
В первом этапе SRTA выделила 10 ключевых участков общей площадью более 1,200 рай в Бангкоке и регионах. Среди них — участок в Бангсу (участок E), где изучаются варианты размещения нового здания Минтранса в сочетании с многофункциональным умным городом (mixed‑use), и железнодорожная промышленная зона км.11 (участок G), где уже проявляют интерес частные инвесторы.
Для района Бангсу запланирована поэтапная 14‑летняя программа инвестиций стоимостью около 223,000 млн бат (223 млрд бат) в рамках концепции умного города и TOD. Проект охватывает 9 участков (A–I) и рассчитан на создание нового экономического центра страны с коммерческими, жилыми и транспортными функциями.
SRTA также предлагает пересмотреть модель финансирования строительства нового здания Минтранса: вместо прямых госрасходов SRTA инвестирует и развивает проект, а министерство станет арендатором. Это позволит сократить краткосрочную нагрузку на бюджет и одновременно увеличить доходность активов в долгосрочной перспективе.
Что касается коммерческих тендеров, в 2026 году SRTA планирует постепенно открывать участие частного сектора в развитии нескольких приоритетных участков. В числе ближайших проектов — отельный комплекс на территории станции Маккасан и ряд региональных площадок, где уже разрабатываются условия инвестиций (TOR). Все конкурсы предполагается проводить прозрачно и с упором на качественные вложения, которые создают рабочие места и добавленную стоимость для региональной экономики, а не только краткосрочную прибыль.
Крупные стратегические участки в Бангкоке потребуют более длительной подготовки и дополнительных технико‑экономических исследований, поэтому в текущем бюджете торги будут сфокусированы на средних и малых лотах, а по крупным площадкам объявление ожидается в последующие годы.
В правительственной повестке стоит задача повысить доходность управления активами SRT с текущих примерно 1% в сторону 3–4% к концу срока правительства. Это предполагается достигнуть за счёт крупных коммерческих девелоперских проектов и последовательной реализации TOD вокруг железнодорожных станций.
Председатель правления SRTA Трайтип Сивакриткул добавила, что в 2026 финансовом году компания начнёт заключать договоры по ряду приоритетных земель — в том числе участок площадью более 1 рай в районе Маккасан под гостиничную застройку, участки в районе RCA и готовые здания в Ратчада. План на 2027 год включает продвижение 10 крупных участков, переданных SRT, которые сейчас проходят оценку на предмет целесообразности.
Ожидается, что в 2027 году начнётся пилотная застройка в районе Пахонйотхин, возле Центрального вокзала Krung Thep Aphiwat: часть участка A разрабатывается совместно с Государственной транспортной компанией и Минтрансом как хаб перевозок. Участок E планируется подготовить под новое здание Минтранса и смешанную коммерческую застройку. Также SRTA демонстрирует планы по развитию земель у станции Хатъяй, 160 рай прибережных территорий, поле для гольфа в Хуа Хине и 100 рай в порту Таканун.
(конец перевода)